Desahucio por expiración del plazo - Lerma Abogados
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Desahucio por expiración del plazo

En un artículo anterior dimos unas pinceladas sobre los procedimientos de desahucio, en el presente artículos vamos a ahondar con respecto al procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual.

Según las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), los procedimientos de desahucio por expiración del plazo contractual ocupan los primeros lugares respecto al número de litigios en materia de arrendamientos, aunque el primer lugar esta ocupado por los procedimientos por impago de rentas.

Desahucio por expiración del plazo

Cuando la Ley habla del juicio de desahucio por expiración del plazo contractual, se está refiriendo a un procedimiento judicial en el que el arrendador pretende recuperar su propiedad/inmueble una vez que ha finalizado el plazo fijado en el contrato de alquiler entre las partes.

Este se encuentra regulado dentro del juicio verbal, en su artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El juzgado competente para conocer sobre este tipo de procedimientos es el del lugar donde se encuentre la vivienda/local, por lo que si residimos en otra ciudad/partido judicial tendremos que acudir al correspondiente del lugar de la finca para presentar la demanda, que deberá, obligatoriamente, ser interpuesta con la intervención de abogado y procurador.

Una vez se acerque la fecha final del contrato de arrendamiento (pasados los 5 años desde que se firmó el contrato), en el caso de que no deseemos renovar el contrato con nuestro inquilino deberemos de notificar la resolución del mismo con un mínimo de antelación de un mes mediante comunicación fehaciente, esto es mediante burofax, donde indicaremos que no se desea renovar el contrato de arrendamiento, debiendo abandonar la vivienda en la fecha que finaliza el mismo.

Para aquellos casos en los que el inquilino decida no hacer caso de esta comunicación y continuar en la propiedad realizando el ingreso de la renta pactada nos asaltará la siguiente duda “¿Debo devolver el ingreso que me han hecho?”, la respuesta es sencilla, “no”, los ingresos realizados una vez finalizado el contrato tras la comunicación no le dará validez a un nuevo contrato, sino que tendrá la consideración de indemnización puesto que no nos están dejando tomar la posesión de nuestro bien inmueble (propiedad/local).

Así, por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia 22/2018 de 18 Ene. 2018, Rec. 1231/2016

En este caso, únicamente resulta de lo actuado que la parte arrendadora ha seguido cobrando al arrendatario la renta mientras éste ha seguido ocupando la vivienda litigiosa, siendo así que es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la resolución del contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

Por lo tanto, en este caso, no habiendo desocupado el demandado la vivienda litigiosa permanece la obligación a su cargo de seguir pagando la renta y cantidades asimiladas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que ello suponga una novación del contrato de arrendamiento.

Pasado el primer día que corresponda a la entrega de llaves y el bien inmueble siga ocupado, se podrá interponer la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, a esta petición se podrá acumular la reclamación de cantidades debidas, ya sean de suministros o de rentas; tras la recepción y aceptación de la demanda, el Juzgado nos señalará directamente fecha de Lanzamiento, para la situación en la que el inquilino no se oponga se proceda directamente a su desalojo.

Para que el procedimiento se tramite con mayor celeridad, es recomendable acompañar la demanda con el poder ya realizado en favor del procurador, pudiendo realizarse en la propia página web del ministerio de Justicia, siempre y cuando se disponga de certificado digital. Estar en posesión del poder electrónico evitará retrasos de hasta 3 meses en un procedimiento de desahucio, por lo cual es muy importante realizarlo de esta manera.

Si el inquilino se opone y alega la renovación del contrato (la opción más habitual) u cualquier otro motivo, la celebración de la Vista se tendrá que realizar en un plazo no superior al mes (artículo 440.1 LEC).

Una vez celebrado el juicio, en la propia Sentencia se indicará la fecha en la que se producirá el lanzamiento, debiendo abandonar la vivienda en la fecha indica y a lo que habrá que sumar el pago de las costas judiciales.

No lo dude, si se encuentra en la situación en la que su inquilino no quiere abandonar su vivienda, póngase en contacto con nuestro equipo de abogados, desde Lerma Abogados tramitaremos su expediente con la máxima celeridad para que pueda recuperar la posesión del inmueble lo antes posible y le ofreceremos respuestas a todas sus dudas.

“Al andar se hace el camino” – Antonio Machado



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